Wat betekent onder bod? Alles uitgelegd voor kopers én verkopers
Onder bod betekent dat een verkoper in onderhandeling is met één koper. Er is een bod gedaan en een tegenvoorstel gevolgd, maar de koopakte is nog niet getekend. De koop is dus nog niet definitief — en dat heeft gevolgen voor zowel koper als verkoper.
Door Remi Goos, NVM Makelaar |
Op Funda ziet u het regelmatig staan: “onder bod”. Maar wat betekent dat precies, en wat kunt u er nog mee? Of u nu op zoek bent naar een woning of uw huis wilt verkopen — deze status roept veel vragen op. We leggen het stap voor stap uit, inclusief het traject dat volgt na een akkoord.
Wat is het verschil tussen onder bod, onder optie en verkocht onder voorbehoud?
Deze drie statussen op Funda worden vaak door elkaar gehaald. Toch is er een duidelijk verschil:
- Onder bod — verkoper en koper zijn in onderhandeling. Er is een bod en een tegenvoorstel. Geen koopakte, geen handtekeningen. De koop is nog niet rond.
- Onder optie — dit komt bijna uitsluitend voor bij nieuwbouw. De woning is tijdelijk gereserveerd voor één gegadigde, die bedenktijd krijgt zonder dat anderen kunnen bieden.
- Verkocht onder voorbehoud — de koopakte is getekend, maar er gelden nog ontbindende voorwaarden. Denk aan voorbehoud van financiering of een positieve bouwkundige keuring.
De meeste woningen die u op Funda ziet staan doorlopen alle drie de fases. Van “te koop” naar “onder bod”, dan “verkocht onder voorbehoud”, en uiteindelijk “verkocht”.
Kunt u nog bieden op een huis dat onder bod staat?
Technisch gezien wel. Veel mensen weten niet dat een verkoper de onderhandeling op elk moment mag stopzetten en met een andere partij verder mag gaan. De makelaar is verplicht dit te melden, maar verboden is het niet.
De meeste makelaars werken met de NVM-gedragsregels. Die zeggen: je mag niet twee partijen tegelijk onderhandelen. Maar de onderhandeling mag worden afgebroken als de verkoper dat besluit.
In de praktijk: neem contact op met de makelaar. Geef aan dat u geïnteresseerd bent en vraag of u op de lijst kunt als de onderhandeling stukloopt. Dat kost u niets en kan u voor zijn op andere geïnteresseerden.
De meeste kopers haken af zodra ze “onder bod” zien. Dat is begrijpelijk — maar het betekent ook dat u de woning al voor een groot deel aan andere geïnteresseerden afstaat voordat er iets definitiefs is beslist.
Hoe lang duurt de fase “onder bod”?
Dat verschilt per situatie, maar reken op enkele dagen tot twee weken. Beide partijen moeten overeenstemming bereiken over prijs, opleverdatum en eventuele ontbindende voorwaarden. Pas dan wordt de koopakte opgesteld.
Duurt het langer? Dan kan dat betekenen dat de onderhandelingen moeizaam verlopen — en dat de woning alsnog beschikbaar kan komen. Een reden extra om de makelaar te bellen.
Van onder bod naar sleuteloverdracht: het traject
Veel kopers denken dat “onder bod” bijna hetzelfde is als “gekocht”. Maar er zijn nog een aantal stappen te zetten:
- Koopakte tekenen — na mondeling akkoord stelt de makelaar de koopakte op. Beide partijen tekenen.
- Bedenktijd koper — na ondertekening heeft de koper 3 dagen wettelijke bedenktijd. In die periode mag hij zonder opgave van reden afzien van de koop.
- Ontbindende voorwaarden — denk aan voorbehoud van financiering (meestal 6 tot 8 weken) of een bouwkundige keuring. Zijn deze niet gehaald, dan kan de koper de koop ontbinden zonder boete.
- Transport bij de notaris — als alle voorwaarden zijn vervuld, vindt de overdracht plaats bij de notaris. Pas dan is de verkoop definitief.
Pas bij stap 4 is de woning echt van eigenaar gewisseld. Tot die tijd kan er in theorie nog van alles veranderen.
Wat als het bod afketst?
Het komt vaker voor dan u denkt. Financiering niet rond, bouwkundige keuring valt tegen, of de koper trekt zich terug tijdens de bedenktijd. In al die gevallen komt de woning opnieuw op de markt — soms zonder nieuwe advertentie op Funda.
Wilt u als eerste weten als een woning in Apeldoorn beschikbaar komt? GOOS biedt een gratis zoekservice. U ontvangt een melding van woningen die beschikbaar komen, soms nog vóór publicatie op Funda. Meld u aan voor de gratis zoekservice — het is gratis en vrijblijvend.
Als verkoper: hoe snel staat uw woning “onder bod”?
Dat hangt sterk af van de presentatie en de strategie. GOOS werkt met professionele fotografie, drone-opnames en 360°-beelden als standaard — geen extra kosten. Dit zorgt voor meer bezichtigingen en sneller een serieus bod.
In 2025 verkocht GOOS als #1 makelaar de meeste woningen in Apeldoorn. Wilt u weten wat uw woning waard is? Vraag een gratis waardebepaling aan — dan vertellen we u direct wat we verwachten en hoe snel we uw woning “onder bod” krijgen.
Veelgestelde vragen over “onder bod”
Onder bod betekent dat verkoper en koper in onderhandeling zijn. Er is een bod gedaan en een tegenvoorstel gevolgd. De koopakte is echter nog niet getekend — de koop is dus nog niet definitief.
Ja, dat is mogelijk. Neem contact op met de makelaar en geef aan dat u geïnteresseerd bent. De verkoper mag de lopende onderhandeling stopzetten en met u verder gaan. Laat uw interesse registreren zodat u als eerste wordt gebeld als de onderhandeling afketst.
Gemiddeld enkele dagen tot twee weken. Daarna wordt de koopakte getekend. Duurt het langer, dan verloopt de onderhandeling moeizaam en bestaat de kans dat de woning alsnog beschikbaar komt.
Bij “onder bod” is de koopakte nog niet getekend. Bij “verkocht onder voorbehoud” is de koopakte al wel getekend, maar gelden er nog ontbindende voorwaarden — zoals voorbehoud van financiering. Pas als die vervuld zijn, is de koop definitief.
Ja. Als de koper zich terugtrekt — door bedenktijd, ontbindende voorwaarden of een mislukte financiering — komt de woning opnieuw beschikbaar. Soms zonder nieuwe aankondiging op Funda. Meld u aan voor de gratis zoekservice van GOOS om als eerste te worden geïnformeerd.
Ontbindende voorwaarden zijn afspraken in de koopakte die de koper het recht geven de koop te ontbinden zonder boete. De meest voorkomende zijn: voorbehoud van financiering (hypotheek niet rond) en een negatieve bouwkundige keuring. Zijn de voorwaarden vervuld, dan is de koop definitief.
Zoekt u een woning in Apeldoorn? Bekijk het actuele aanbod of meld u aan voor de zoekservice. Wilt u uw woning verkopen? Vraag een gratis waardebepaling aan via goos.nl/waardebepaling of bel ons op 055 522 2277.
