Koopcontract huis en koopovereenkomst: waar let je op?

Wat staat er in een koopcontract?

Bijna elke woningkoop in Nederland loopt via hetzelfde model, dus de onderdelen zijn steeds dezelfde:

• koper, verkoper en de woning met de kadastrale gegevens
• de koopsom, en welk deel daarvan voor roerende zaken is
• de datum waarop je bij de notaris eigenaar wordt
• de waarborgsom of bankgarantie, meestal 10% van de koopsom
• de staat van de woning en wat de verkoper wel of niet weet over bijvoorbeeld asbest, bodemverontreiniging of een monumentenstatus
• de ontbindende voorwaarden, elk met een eigen datum
• de bedenktijd en de boeteregeling
• een lijst van zaken die blijven of meegaan (loop die samen met de verkoper kamer voor kamer door)

Eén regel verdient extra aandacht: het bedrag voor roerende zaken, zoals gordijnen, een losse kast of de vloerbedekking. Over dat deel betaal je geen overdrachtsbelasting, dus het is verleidelijk om het hoog in te vullen. Doe dat niet. De Belastingdienst kan om een onderbouwing vragen, en een bedrag dat niet in verhouding staat tot de werkelijke waarde levert een naheffing met boete op. De rente over het deel van je lening voor roerende zaken is bovendien niet aftrekbaar.

Het model koopovereenkomst: wie het maakt en waarom je het niet blanco invult

Het contract dat je voorgelegd krijgt, is vrijwel altijd de model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning. De huidige versie is model 2023. Vereniging Eigen Huis, VastgoedPRO, VBO en de NVM hebben het samen vastgesteld, en alle vier gebruiken ze hetzelfde contract. Omdat een consumentenvereniging en de makelaarsverenigingen samen aan tafel zaten, is het model niet in het voordeel van koper of verkoper geschreven. Voor een appartement bestaat een apart model voor appartementsrecht.

Download je het NVM-model, kijk dan naar het modeljaar bovenaan. Online staan nog veel oudere versies, vooral model 2018.

Het model geeft je de structuur. Wat ertoe doet, staat op de open plekken: de data van de ontbindende voorwaarden, het aantal werkdagen waarbinnen een ontbinding binnen moet zijn, welke stukken je dan moet laten zien, en de bijzondere afspraken over deze woning. Een slecht ingevuld model is gewoon geldig, alleen niet in jouw voordeel.

Verkoopt de verkoper via een makelaar, dan stelt die makelaar het contract op. Heb je als koper een aankoopmakelaar, dan controleert die het namens jou en onderhandelt over de open plekken. Koop je zonder makelaar, dan kan een notaris het contract opstellen.

Bedenktijd: zo reken je hem uit

Als particuliere koper heb je drie dagen bedenktijd. In die dagen kun je zonder reden en zonder kosten van de koop af. Hoe die drie dagen lopen, hangt af van de dag waarop je het contract krijgt:

1. De bedenktijd begint om 0.00 uur op de dag nadat je een kopie hebt ontvangen van het contract dat jullie allebei hebben getekend. Niet op de dag dat je tekent.
2. In de termijn moeten minstens twee dagen zitten die geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn. Anders komt er een dag bij.
3. Eindigt de termijn op een zaterdag, zondag of feestdag, dan loopt hij door tot en met de eerstvolgende werkdag.

Ontvang je het getekende contract op donderdag, dan loopt je bedenktijd tot en met maandag. Valt er een feestdag in de termijn, zoals Tweede Paasdag of Koningsdag, dan schuift de einddatum verder op. Rijksoverheid rekent het ook zo voor.

Wil je ontbinden, dan moet jouw verklaring de verkoper of diens makelaar bereiken vóór het einde van de bedenktijd. Een mail om tien voor twaalf op de laatste avond is dus een gok. Stuur je ontbinding schriftelijk naar de makelaar, en doe het een dag eerder.

De verkoper heeft wettelijk geen bedenktijd. Je mag wel afspreken dat hij die krijgt, of dat jij als koper langer bedenktijd krijgt. Korter dan drie dagen mag niet.

Welke termijn spreek je af voor je voorbehouden?

Na de bedenktijd kom je alleen nog via een ontbindende voorwaarde van de koop af. Het model noemt er drie: je krijgt de financiering niet rond, je krijgt geen Nationale Hypotheek Garantie, of een bouwtechnische keuring valt tegen. Achter elke voorwaarde staat een datum.

De financieringstermijn

Deze datum vraagt de meeste planning. Een bank geeft sinds de hypothekenrichtlijn geen voorlopige offerte meer, maar een bindend aanbod. Daarvoor moet de bank eerst alles binnen hebben: je inkomensgegevens, een werkgeversverklaring en een taxatierapport. Pas daarna begint de beoordeling echt.

Laat daarom je hypotheekadviseur de termijn bepalen, niet de verkoper. Vraag vóór je biedt hoeveel tijd hij nodig heeft voor de taxatie en het aanbod, en zet die datum in je bod. Lever daarna alle stukken in de eerste week aan. Een krappe termijn maakt je bod aantrekkelijker, maar het risico ligt dan helemaal bij jou. Bij GOOS zit onafhankelijk hypotheekadviseur Lex de Vries onder hetzelfde dak, dus die vraag kun je stellen voordat je een bod doet.

Lukt de financiering niet, dan meld je dat schriftelijk en met bewijs, binnen het aantal werkdagen dat in het contract staat. Standaard is één afwijzing van een erkende geldverstrekker genoeg. Meer hierover lees je bij voorbehoud van financiering.

Voorbehoud doorstrepen om je bod sterker te maken?

Een voorbehoud doorstrepen maakt je bod sterker. Bij de financiering doe je dat alleen als je al een bindend aanbod hebt, of genoeg eigen geld om de woning ook zonder lening te betalen. In alle andere gevallen zit je aan de koop vast als de hypotheek niet doorgaat.

Voor de bouwkundige keuring geldt hetzelfde. Een keuring regel en betaal je als koper zelf. Wil je die zekerheid, neem dan een keuringsvoorbehoud op en plan de keuring in de eerste week na het tekenen. Streep je hem door, dan kun je niet meer ontbinden als het herstel duurder uitvalt dan gedacht. Voor verborgen gebreken kan de verkoper nog wel aansprakelijk zijn.

Wat kost het als je je niet aan het contract houdt?

Komt een van beide partijen de afspraken niet na, dan stuurt de ander een ingebrekestelling. Daarna heb je acht dagen om het alsnog goed te maken. Gebeurt dat niet, dan kiest de andere partij:

• ontbinden, met een boete van 10% van de koopsom
• nakoming eisen, met een boete van 3 promille van de koopsom per dag, tot maximaal 10%

Bij een koopsom van € 400.000 is dat € 40.000 bij ontbinding, of € 1.200 voor elke dag dat je te laat bent. Daarom vraagt de verkoper een zekerheid: een waarborgsom van 10% bij de notaris, of een bankgarantie voor hetzelfde bedrag. Voor die bankgarantie rekent de bank een vergoeding. Let op de datum in het contract: stort je te laat, dan ben jij de partij die in gebreke is.

Getekend, en dan?

Hoe lang het duurt tot je de sleutels hebt, hangt af van de overdrachtsdatum die jullie afspreken. Zet elke datum uit het contract meteen in je agenda.

1. Kopie ontvangen. De dag erna begint je bedenktijd.
2. Inschrijving. De notaris kan het contract laten inschrijven in de openbare registers. Dat beschermt je zes maanden lang tegen bijvoorbeeld beslag op de woning of een tweede verkoop.
3. Hypotheek aanvragen. Je levert je stukken aan en de bank laat de woning taxeren.
4. Waarborgsom of bankgarantie. Die moet uiterlijk op de afgesproken datum binnen zijn.
5. Voorbehouden verlopen. Als de laatste datum voorbij is en je niets hebt ingeroepen, staat de koop definitief vast.
6. Eindinspectie. Vlak voor de overdracht loop je samen door het huis. Zie de tips voor de eindinspectie.
7. Notaris. Je tekent de leveringsakte en de hypotheekakte en krijgt de sleutels.

Het hele traject, van zoeken tot sleutel, staat in het aankoopproces in 9 stappen. Wat je naast de koopsom betaalt, lees je bij kosten koper.

Een koopcontract in Apeldoorn laten nakijken

Koop je een huis in Apeldoorn of omgeving, dan kun je GOOS inschakelen voor aankoopbegeleiding. Een aankoopmakelaar controleert het contract namens jou voordat je tekent, inclusief de termijnen van je voorbehouden. Vragen over een koopcontract voor een woning in Apeldoorn? Bel 055 522 2277.