Overwaarde is het verschil tussen wat jouw woning waard is en wat je nog aan hypotheek heeft openstaan. Hebt je meer woningwaarde dan schuld? Dan kun je die overwaarde op drie manieren benutten: via een extra hypotheek, via een opeethypotheek of door jouw huis te verkopen. Welke optie het beste bij je past, hangt af van jouw leeftijd, inkomen en plannen.
De woningprijzen in Apeldoorn zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Veel woningeigenaren zitten daardoor op meer overwaarde dan ze zelf beseffen. Maar wat doe je daarmee? En wanneer is het slim om iets te doen? In dit artikel zetten we jouw opties op een rij, inclusief de optie die de meeste adviseurs niet noemen.
Wat is overwaarde en hoeveel heb je?
Overwaarde is eenvoudig te berekenen: woningwaarde min de openstaande hypotheekschuld. Koop je in 2016 een woning voor €220.000 en betaal je sindsdien netjes af? Dan staat er misschien nog €150.000 hypotheek open. Is de woning nu €380.000 waard? Dan heb je €230.000 overwaarde.
In Apeldoorn zijn de woningprijzen tussen 2019 en 2025 gemiddeld met meer dan 60% gestegen. Wie tien jaar geleden kocht, heeft in veel gevallen tienduizenden euro’s, soms meer dan een ton, aan overwaarde opgebouwd zonder er actief iets voor te doen.
Weet je niet precies wat jouw woning waard is? Een officiële taxatie geeft zekerheid. Wil je eerst een indicatie? GOOS Makelaardij geef je na een huisbezoek direct een gratis waardebepaling, zonder verplichtingen.
De meeste woningeigenaren denken dat overwaarde opnemen altijd via een bank gaat. Dat klopt niet. Er zijn drie routes, en de beste hangt af van jouw situatie.
Overwaarde opnemen: 3 manieren uitgelegd
1. Hypotheek verhogen of tweede hypotheek afsluiten
De meest gebruikte route: jouw bestaande hypotheek verhogen of een tweede hypotheek afsluiten bij jouw bank. Je leent een bedrag op basis van jouw overwaarde en jouw inkomen. De bank taxeert de woning, bepaalt de maximale leenruimte en je betaalt maandelijks rente en aflossing over het extra bedrag.
Waarvoor gebruiken mensen dit?
- Verbouwing of verduurzaming van de woning
- Schenking aan kinderen (voor eigen woning of studie)
- Aflossen van andere schulden
- Aanvulling op inkomen of pensioen
Let op: jouw inkomen bepaalt mee hoeveel je kunt lenen. Heb je een laag (pensioen)inkomen, dan geeft de bank mogelijk minder dan je op basis van de overwaarde zou verwachten.
2. Opeethypotheek (voor 62+)
Ben je 62 jaar of ouder en heb je weinig maandelijks inkomen maar veel overwaarde? Dan is een opeethypotheek een optie. Bij deze hypotheekvorm betaal je geen maandelijkse rente. In plaats daarvan wordt de rente bij de schuld opgeteld. Je ontvangt een maandelijks bedrag of een eenmalige som, en betaalt alles terug bij verkoop van de woning, of bij overlijden.
Voordeel: geen extra maandlasten. Nadeel: jouw overwaarde slinkt sneller dan je misschien verwacht, en er blijft minder over voor jouw erfgenamen. Laat je goed adviseren voordat je deze stap zet. GOOS werkt samen met onafhankelijk financieel adviseur Lex de Vries. Geen provisie, vaste tarieven.
3. Jouw huis verkopen en de overwaarde vrijmaken
Bij verkoop incasseert je de volledige overwaarde in één keer: de verkoopprijs minus de resterende hypotheek en verkoopkosten. Geen bank die jouw inkomen beoordeelt, geen maandelijkse lasten, geen schuld. Je bent vrij om met het bedrag te doen wat je wilt.
Bij verkoop ben je niet afhankelijk van de bank. Jouw overwaarde is precies wat de koper betaalt, minus jouw restschuld.
Overweegt je te verkopen en te verhuizen naar een kleinere woning, een huurwoning of een andere regio? Dan is dit vaak de meest directe en lucratieve manier om jouw opgebouwde vermogen vrij te maken. Lees meer over huis verkopen in Apeldoorn.
Wat kost overwaarde opnemen?
Overwaarde opnemen is niet gratis. Reken met deze kosten:
- Hypotheek verhogen: taxatiekosten (€400–700), advieskosten (€1.500–2.500), notariskosten (€500–1.000)
- Opeethypotheek: advieskosten lopen op tot €2.000–3.000 door de complexiteit
- Verkoop: makelaarscourtage, verhuiskosten en eventueel overdrachtsbelasting op de nieuwe woning
Wat kost €30.000 of €50.000 overwaarde opnemen via een hypotheek? Reken op eenmalige kosten van €2.500–4.000 plus maandelijkse rente over het geleende bedrag. Bij een rente van 4% op €30.000 betaal je ongeveer €100 per maand, exclusief eventuele aflossing.
Standaard adviseurs focussen op de hypotheek als oplossing. Maar bij veel van onze klanten in Apeldoorn is verkoop naar een passendere woning financieel aantrekkelijker dan een extra lening afsluiten.
Overwaarde maximaliseren bij verkoop: zo doe je dat
Kies je voor verkoop, dan is de hoogte van de verkoopprijs bepalend voor wat je overhoudt. Een verschil van €15.000 of €20.000 in verkoopprijs is bij woningen in Apeldoorn geen uitzondering. Dat verschil zit hem in de presentatie en de verkoopstrategie.
Wat maakt het verschil?
- Professionele fotografie en droneopnames (standaard bij GOOS)
- 360°-presentatie en optimale Funda-zichtbaarheid
- Meer dan 10 bezichtigingen om de beste koper te vinden
- Lokale marktkennis: weten wanneer te publiceren en hoe te prijzen
GOOS was in 2025 de makelaar met de meeste verkopen in Apeldoorn. Klanten beoordelen ons met een 9,3 op Funda. Dat zijn geen marketingcijfers, dat zijn resultaten.
Eerste stap: weet wat jouw woning waard is
Voordat je een beslissing neemt over jouw overwaarde, moet je weten wat jouw woning nu écht waard is. Niet de WOZ-waarde van vorig jaar, maar een actuele indicatie van een lokale expert. Niet de WOZ-waarde van vorig jaar, niet een online schatting.
GOOS Makelaardij geef je na een vrijblijvend huisbezoek direct een waardebepaling mee. Geen kosten, geen verplichtingen. Je weet binnen 48 uur wat jouw overwaarde is en wat jouw opties zijn.
Vraag gratis een waardebepaling aan →
Twijfel je of verkopen of overwaarde opnemen via een hypotheek beter bij je past? Onze financieel adviseur Lex de Vries denkt graag met je mee. Bel ons op 055 522 2277 of stuur een mail naar goos@goos.nl.
Veelgestelde vragen over overwaarde huis opnemen
Overwaarde berekenen is eenvoudig: huidige marktwaarde minus openstaande hypotheek = overwaarde. Is jouw woning €350.000 waard en heb je nog €120.000 hypotheek? Dan heb je €230.000 overwaarde. Voor een betrouwbare marktwaarde kun je een taxateur inschakelen of een gratis waardebepaling aanvragen bij een lokale makelaar zoals GOOS.
Ja. Je kunt jouw hypotheek verhogen of een tweede hypotheek afsluiten. Jouw bank beoordeelt dan jouw inkomen en de woningwaarde. Ben je 62+? Dan is een opeethypotheek een extra optie. Je hoeft geen maandelijkse rente te betalen, maar de schuld loopt op. Laat je altijd adviseren door een onafhankelijk hypotheekadviseur voordat je een keuze maakt.
Bij verkoop van jouw woning ontvangt je de verkoopprijs minus de resterende hypotheek en verkoopkosten. Dit bedrag komt vrij en kun je gebruiken voor een nieuwe woning, pensioen of andere doeleinden. Let op de bijleenregeling: koop je een nieuwe woning, dan moet je de overwaarde in principe opnieuw investeren om recht te houden op hypotheekrenteaftrek.
Dat verschilt sterk per woning, wijk en aankoopjaar. In Apeldoorn zijn de woningprijzen tussen 2019 en 2025 gemiddeld met meer dan 60% gestegen. Wie in 2015 of 2016 kocht, heeft in de meeste gevallen een overwaarde van €100.000 of meer opgebouwd. Een gratis waardebepaling bij GOOS Makelaardij geef je snel een actueel beeld.
Dat hangt af van wat je wilt doen met het geld. Voor een verbouwing die de woningwaarde verhoogt, kan het financieel aantrekkelijk zijn. Voor consumptieve uitgaven liggen de kosten (rente, advies, notaris) relatief hoog. Overweegt je te verhuizen naar een kleinere of andere woning? Dan is verkopen en de overwaarde incasseren vaak voordeliger dan eerst een extra hypotheek afsluiten. Laat je altijd onafhankelijk adviseren.
Via een hypotheekverhoging rekent je op eenmalige kosten van €2.500–4.000 (taxatie, advies, notaris). Daarna betaal je maandelijkse rente. Bij 4% rente op €30.000 is dat circa €100 per maand, exclusief eventuele aflossing. De exacte kosten hangen af van jouw bank, de rentevaste periode en jouw situatie. Vraag altijd meerdere offertes op.
