Overwaarde huis opnemen: dit zijn uw opties in 2026
Overwaarde is het verschil tussen wat uw woning waard is en wat u nog aan hypotheek heeft openstaan. Hebt u meer woningwaarde dan schuld? Dan kunt u die overwaarde op drie manieren benutten: via een extra hypotheek, via een opeethypotheek of door uw huis te verkopen. Welke optie het beste bij u past, hangt af van uw leeftijd, inkomen en plannen.
Door Remi Goos, NVM Makelaar bij GOOS Makelaardij
De woningprijzen in Apeldoorn zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Veel woningeigenaren zitten daardoor op meer overwaarde dan ze zelf beseffen. Maar wat doet u daarmee? En wanneer is het slim om iets te doen? In dit artikel zetten we uw opties op een rij — inclusief de optie die de meeste adviseurs niet noemen.
Wat is overwaarde en hoeveel heeft u?
Overwaarde is eenvoudig te berekenen: woningwaarde min de openstaande hypotheekschuld. Koop u in 2016 een woning voor €220.000 en betaalt u sindsdien netjes af? Dan staat er misschien nog €150.000 hypotheek open. Is de woning nu €380.000 waard? Dan heeft u €230.000 overwaarde.
In Apeldoorn zijn de woningprijzen tussen 2019 en 2025 gemiddeld met meer dan 60% gestegen. Wie tien jaar geleden kocht, heeft in veel gevallen tienduizenden euro’s — soms meer dan een ton — aan overwaarde opgebouwd zonder er actief iets voor te doen.
Weet u niet precies wat uw woning waard is? Een officiële taxatie geeft zekerheid. Wilt u eerst een indicatie? GOOS Makelaardij geeft u na een huisbezoek direct een gratis waardebepaling — zonder verplichtingen.
De meeste woningeigenaren denken dat overwaarde opnemen altijd via een bank gaat. Dat klopt niet. Er zijn drie routes, en de beste hangt af van uw situatie.
Overwaarde opnemen: 3 manieren uitgelegd
1. Hypotheek verhogen of tweede hypotheek afsluiten
De meest gebruikte route: uw bestaande hypotheek verhogen of een tweede hypotheek afsluiten bij uw bank. U leent een bedrag op basis van uw overwaarde en uw inkomen. De bank taxeert de woning, bepaalt de maximale leenruimte en u betaalt maandelijks rente en aflossing over het extra bedrag.
Waarvoor gebruiken mensen dit?
- Verbouwing of verduurzaming van de woning
- Schenking aan kinderen (voor eigen woning of studie)
- Aflossen van andere schulden
- Aanvulling op inkomen of pensioen
Let op: uw inkomen bepaalt mee hoeveel u kunt lenen. Heeft u een laag (pensioen)inkomen, dan geeft de bank mogelijk minder dan u op basis van de overwaarde zou verwachten.
2. Opeethypotheek (voor 62+)
Bent u 62 jaar of ouder en heeft u weinig maandelijks inkomen maar veel overwaarde? Dan is een opeethypotheek een optie. Bij deze hypotheekvorm betaalt u geen maandelijkse rente. In plaats daarvan wordt de rente bij de schuld opgeteld. U ontvangt een maandelijks bedrag of een eenmalige som, en betaalt alles terug bij verkoop van de woning — of bij overlijden.
Voordeel: geen extra maandlasten. Nadeel: uw overwaarde slinkt sneller dan u misschien verwacht, en er blijft minder over voor uw erfgenamen. Laat u goed adviseren voordat u deze stap zet. GOOS werkt samen met onafhankelijk financieel adviseur Lex de Vries — geen provisie, vaste tarieven.
3. Uw huis verkopen en de overwaarde vrijmaken
Bij verkoop incasseert u de volledige overwaarde in één keer: de verkoopprijs minus de resterende hypotheek en verkoopkosten. Geen bank die uw inkomen beoordeelt, geen maandelijkse lasten, geen schuld. U bent vrij om met het bedrag te doen wat u wilt.
Bij verkoop bent u niet afhankelijk van de bank. Uw overwaarde is precies wat de koper betaalt, minus uw restschuld.
Overweegt u te verkopen en te verhuizen naar een kleinere woning, een huurwoning of een andere regio? Dan is dit vaak de meest directe en lucratieve manier om uw opgebouwde vermogen vrij te maken. Lees meer over huis verkopen in Apeldoorn.
Wat kost overwaarde opnemen?
Overwaarde opnemen is niet gratis. Reken met deze kosten:
- Hypotheek verhogen: taxatiekosten (€400–700), advieskosten (€1.500–2.500), notariskosten (€500–1.000)
- Opeethypotheek: advieskosten lopen op tot €2.000–3.000 door de complexiteit
- Verkoop: makelaarscourtage, verhuiskosten en eventueel overdrachtsbelasting op de nieuwe woning
Wat kost €30.000 of €50.000 overwaarde opnemen via een hypotheek? Reken op eenmalige kosten van €2.500–4.000 plus maandelijkse rente over het geleende bedrag. Bij een rente van 4% op €30.000 betaalt u ongeveer €100 per maand — exclusief eventuele aflossing.
Standaard adviseurs focussen op de hypotheek als oplossing. Maar bij veel van onze klanten in Apeldoorn is verkoop — naar een passendere woning — financieel aantrekkelijker dan een extra lening afsluiten.
Overwaarde maximaliseren bij verkoop: zo doet u dat
Kiest u voor verkoop, dan is de hoogte van de verkoopprijs bepalend voor wat u overhoudt. Een verschil van €15.000 of €20.000 in verkoopprijs is bij woningen in Apeldoorn geen uitzondering — en dat verschil zit hem in de presentatie en de verkoopstrategie.
Wat maakt het verschil?
- Professionele fotografie en droneopnames (standaard bij GOOS)
- 360°-presentatie en optimale Funda-zichtbaarheid
- Meer dan 10 bezichtigingen om de beste koper te vinden
- Lokale marktkennis: weten wanneer te publiceren en hoe te prijzen
GOOS was in 2025 de makelaar met de meeste verkopen in Apeldoorn. Klanten beoordelen ons met een 9,3 op Funda. Dat zijn geen marketingcijfers — dat zijn resultaten.
Eerste stap: weet wat uw woning waard is
Voordat u een beslissing neemt over uw overwaarde, moet u weten wat uw woning nu écht waard is. Niet de WOZ-waarde van vorig jaar, niet een online schatting — maar een actuele indicatie van een lokale expert.
GOOS Makelaardij geeft u na een vrijblijvend huisbezoek direct een waardebepaling mee. Geen kosten, geen verplichtingen. U weet binnen 48 uur wat uw overwaarde is en wat uw opties zijn.
Vraag gratis een waardebepaling aan →
Twijfelt u of verkopen of overwaarde opnemen via een hypotheek beter bij u past? Onze financieel adviseur Lex de Vries denkt graag met u mee. Bel ons op 055 522 2277 of stuur een mail naar goos@goos.nl.
Veelgestelde vragen over overwaarde huis opnemen
Overwaarde berekenen is eenvoudig: huidige marktwaarde minus openstaande hypotheek = overwaarde. Is uw woning €350.000 waard en heeft u nog €120.000 hypotheek? Dan heeft u €230.000 overwaarde. Voor een betrouwbare marktwaarde kunt u een taxateur inschakelen of een gratis waardebepaling aanvragen bij een lokale makelaar zoals GOOS.
Ja. U kunt uw hypotheek verhogen of een tweede hypotheek afsluiten. Uw bank beoordeelt dan uw inkomen en de woningwaarde. Bent u 62+? Dan is een opeethypotheek een extra optie — u hoeft geen maandelijkse rente te betalen, maar de schuld loopt op. Laat u altijd adviseren door een onafhankelijk hypotheekadviseur voordat u een keuze maakt.
Bij verkoop van uw woning ontvangt u de verkoopprijs minus de resterende hypotheek en verkoopkosten. Dit bedrag komt vrij en kunt u gebruiken voor een nieuwe woning, pensioen of andere doeleinden. Let op de bijleenregeling: koopt u een nieuwe woning, dan moet u de overwaarde in principe opnieuw investeren om recht te houden op hypotheekrenteaftrek.
Dat verschilt sterk per woning, wijk en aankoopjaar. In Apeldoorn zijn de woningprijzen tussen 2019 en 2025 gemiddeld met meer dan 60% gestegen. Wie in 2015 of 2016 kocht, heeft in de meeste gevallen een overwaarde van €100.000 of meer opgebouwd. Een gratis waardebepaling bij GOOS Makelaardij geeft u snel een actueel beeld.
Dat hangt af van wat u wilt doen met het geld. Voor een verbouwing die de woningwaarde verhoogt, kan het financieel aantrekkelijk zijn. Voor consumptieve uitgaven liggen de kosten (rente, advies, notaris) relatief hoog. Overweegt u te verhuizen naar een kleinere of andere woning? Dan is verkopen en de overwaarde incasseren vaak voordeliger dan eerst een extra hypotheek afsluiten. Laat u altijd onafhankelijk adviseren.
Via een hypotheekverhoging rekent u op eenmalige kosten van €2.500–4.000 (taxatie, advies, notaris). Daarna betaalt u maandelijkse rente — bij 4% rente op €30.000 is dat circa €100 per maand, exclusief eventuele aflossing. De exacte kosten hangen af van uw bank, de rentevaste periode en uw situatie. Vraag altijd meerdere offertes op.
