Is de WOZ-waarde gelijk aan de verkoopwaarde?

De WOZ-waarde is niet hetzelfde als de verkoopwaarde van uw huis. De gemeente stelt de WOZ-waarde jaarlijks vast op basis van een peildatum; de marktwaarde bepaalt wat een koper bereid is te betalen op het moment van verkoop. Die twee getallen kunnen flink uiteen lopen.

Wat is de WOZ-waarde van uw huis?

De WOZ-waarde is een geschatte waarde van uw onroerende zaak, zoals uw huis. WOZ staat voor Waarde Onroerende Zaken en kan gaan over uw woning, maar ook andere onroerende zaken zoals een garage. Deze waarde wordt jaarlijks op een bepaalde peildatum door de gemeente opgesteld. Op basis van de WOZ-waarde worden belastingen en heffingen bepaald, zoals de waterschapslasten en inkomstenbelasting.

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald? De gemeente kijkt naar:

• Recente ontwikkelingen van uw woning
• De verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt
• De huidige staat van onderhoud

Waar vindt u de WOZ-waarde?

De gemeente stelt ieder jaar een WOZ-beschikking op met daarin de WOZ-waarde van uw huis. U ontvangt deze automatisch als u op 1 januari van dat jaar eigenaar of huurder was van een onroerende zaak. Was u dat niet, dan kunt u de WOZ-waarde terugvinden via het WOZ-waardeloket, MijnOverheid.nl of uw gemeente.

Wat zegt de WOZ-waarde over de verkoopprijs?

Hoewel ze misschien veel op elkaar lijken, is de WOZ-waarde niet hetzelfde als de verkoopprijs van uw huis. Er zijn een aantal belangrijke verschillen:

• Bepalingsmethode: De WOZ-waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente op basis van een schatting van de marktwaarde. De verkoopprijs is afhankelijk van wat de koper bereid is te betalen op het moment van verkoop, en wordt beïnvloed door actuele marktomstandigheden en de specifieke staat van uw huis.
• Peilmoment: De verkoopprijs is sterk afhankelijk van het moment van verkoop en de actuele marktsituatie. In de WOZ-waarde worden soortgelijke gegevens meegenomen, maar gemeten op één specifiek moment per jaar. Daardoor kan de WOZ-waarde op een later moment sterk afwijken van de verkoopprijs.

De WOZ-waarde is voor iedereen in te zien, wat invloed kan hebben op de uiteindelijke verkoopprijs. Een lagere WOZ-waarde kan nadelig zijn bij de verkoop, terwijl het voordeliger is voor belastingdoeleinden.

Zo bepaalt een makelaar de verkoopprijs

De WOZ-waarde wordt bepaald door uw gemeente. Een schatting van de verkoopprijs wordt gemaakt door een makelaar, waarbij de WOZ-waarde soms niet eens meer relevant is. Een makelaar kijkt naar de huidige staat van uw woning en de woningmarkt. Daarnaast worden factoren zoals sfeer, woningconcurrentie, het interieur en de vraag naar uw woning meegenomen in de prijsbepaling. Wilt u uw huis verkopen in Apeldoorn? GOOS Makelaardij helpt u graag op pad.

Hoe vraagt u de WOZ-waarde op?

U ontvangt jaarlijks automatisch een WOZ-beschikking van uw gemeente, doorgaans in februari of maart. Maar u kunt de WOZ-waarde ook op elk moment opvragen via drie kanalen:

• WOZ-waardeloket (wozwaardeloket.nl): gratis en openbaar, ook voor woningen van anderen
• MijnOverheid.nl: persoonlijk portaal, geeft uw eigen beschikking
• Uw gemeente: bel of mail de gemeente Apeldoorn om de actuele WOZ-waarde op te vragen

Let op: de WOZ-waarde die u op het WOZ-waardeloket ziet, is gebaseerd op een peildatum van 1 januari van het vorige jaar. De actuele waarde in de markt kan dus hoger of lager liggen.

WOZ-waarde 2026: wat kunt u verwachten?

De WOZ-beschikkingen voor 2026 zijn gebaseerd op de peildatum 1 januari 2025. In Apeldoorn zijn de huizenprijzen in 2024 en 2025 verder gestegen na het dal van 2022-2023. Dat betekent dat de WOZ-waarden in 2026 voor de meeste woningen hoger zijn dan vorig jaar.

Een hogere WOZ-waarde heeft directe gevolgen:

• Hogere OZB (onroerende-zaakbelasting) aan de gemeente
• Hogere eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting
• Hogere waterschapsheffing

Is uw nieuwe WOZ-waarde hoger dan u verwacht? Vergelijk hem met de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in uw straat of wijk. Wilt u bezwaar maken? GOOS Makelaardij helpt u daar gratis bij.

Is uw WOZ-waarde te hoog vastgesteld?

In een flink deel van de gevallen klopt de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde niet. De gemeente werkt met vergelijkingswoningen, en die vergelijking gaat niet altijd goed. Uw woning kan structureel te hoog gewaardeerd zijn als:

• De gemeente een woning als vergelijkingsobject gebruikt die niet echt vergelijkbaar is
• Uw woning achterstallig onderhoud of bouwkundige gebreken heeft
• U een begane grondwoning heeft met weinig tuin in een wijk waar andere woningen grotere percelen hebben
• Omgevingsfactoren (verkeer, bouwplannen, overlast) de werkelijke marktwaarde drukken

Herkent u één van deze situaties? Dan is de kans groot dat bezwaar zinvol is. Lees meer over gratis bezwaar maken via GOOS Makelaardij.

Praktisch voorbeeld: WOZ-waarde en verkoopprijs in Apeldoorn

Stel: uw woning heeft een WOZ-waarde van €320.000 (peildatum 1 januari 2025). De woningmarkt in Apeldoorn is in het eerste kwartaal van 2026 verder aangetrokken. Vergelijkbare woningen in uw wijk zijn recent verkocht voor €345.000 tot €370.000.

In dat geval is een te hoge WOZ-waarde niet de zorg, maar een te lage verkoopstrategie wel.

Wilt u weten wat uw woning nu werkelijk waard is, los van de WOZ-beschikking? Een gratis waardebepaling van GOOS geeft u dat inzicht, direct na het gesprek.