Als je je huis verkoopt, betaal je in Nederland geen belasting over de winst op je eigen woning. Heb je er zelf gewoond, dan valt het huis in box 1 en is de verkoopwinst onbelast.
Belasting speelt pas mee bij wat je daarna met de overwaarde doet: in een nieuw huis steken, op 1 januari op de bank laten staan of er minder mee lenen.
Om wat voor bedragen het gaat, laat Apeldoorn zien. Volgens het CBS kostte een bestaande koopwoning in Apeldoorn in 2015 gemiddeld € 219.569. In 2025 was dat € 471.143. Wie tien jaar geleden kocht en nu verkoopt, houdt daar een flinke winst aan over zonder er een euro inkomstenbelasting over te betalen. De fiscale vragen draaien om de overwaarde.
Waarom je over de verkoopwinst geen belasting betaalt
Nederland kent geen belasting op de verkoopwinst van een eigen woning. De eigen woning valt in box 1: je trekt hypotheekrente af en betaalt eigenwoningforfait, en daar houdt het op. Of je het huis met € 50.000 of € 250.000 winst verkoopt, maakt voor je aangifte niets uit.
Ook de overdrachtsbelasting is niet jouw zorg als verkoper. Die betaalt de koper. In 2026 is dat 2% als de koper er zelf gaat wonen, 0% voor starters van 18 tot 35 jaar als de woningwaarde niet hoger is dan € 555.000, en 8% in andere gevallen. Wat k.k. in een vraagprijs precies betekent, lees je bij kosten koper.
Een tweede huis of vakantiewoning is een ander verhaal. Die valt in box 3: je betaalt elk jaar belasting over de waarde. De verkoop zelf is onder de huidige wet ook daar niet belast. Voor 2028 ligt een wijziging klaar die dat verandert, maar die is nog geen wet (zie verderop).
Overwaarde en de bijleenregeling: hier zit het geld
De grootste fiscale post bij een verhuizing is geen belasting die je betaalt, maar hypotheekrenteaftrek die je kwijtraakt. Dat regelt de bijleenregeling. Verkoop je met overwaarde, dan ontstaat een eigenwoningreserve. Die trek je af van de koopprijs van je volgende huis, en alleen over wat overblijft mag je rente aftrekken.
De Belastingdienst rekent de overwaarde zo uit: verkoopprijs, min de verkoopkosten, min je eigenwoningschuld. Tot de verkoopkosten horen de makelaarskosten, het verplichte energielabel, een taxatie en advertentiekosten. Bewaar die facturen, want ze verlagen je eigenwoningreserve.
Een rekenvoorbeeld met een huis rond het Apeldoornse gemiddelde:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Verkoopprijs | € 470.000 |
| Verkoopkosten (voorbeeldbedrag) | – € 8.000 |
| Hypotheek op het oude huis | – € 250.000 |
| Eigenwoningreserve | € 212.000 |
| Koopprijs nieuw huis | € 550.000 |
| Maximaal aftrekbare hypotheek (zonder aankoopkosten) | € 338.000 |
De aankoopkosten van het nieuwe huis, zoals overdrachtsbelasting en makelaarskosten, tellen bij de koopprijs op. Je aftrekbare hypotheek mag daardoor iets hoger zijn dan in de tabel. Die kosten zelf zijn niet aftrekbaar, de lening waarmee je ze betaalt wel.
Stop de volledige overwaarde in het nieuwe huis, tenzij je een concreet plan hebt voor dat geld.
Leen je in dit voorbeeld toch € 400.000 om € 62.000 achter de hand te houden, dan valt dat deel in box 3 en is de rente niet aftrekbaar. Bij 4% rente betaal je daar € 2.480 per jaar over. Met de maximale aftrek van 37,56% in 2026 loop je zo in het eerste jaar € 931 aan belastingteruggave mis. En het geld dat je achter de hand houdt, levert op een spaarrekening minder op dan die 4%.
Wil je het nieuwe huis verbouwen of verduurzamen? Dan ligt het anders. Een lening voor de verbetering van je eigen woning is wel aftrekbaar, dus neem die verbouwing mee in de hypotheek in plaats van overwaarde op de bank te houden. De Rekenhulp Bijleenregeling van de Belastingdienst rekent jouw eigen situatie exact door.
De eigenwoningreserve geldt drie jaar. Koop je binnen die drie jaar geen nieuw huis, dan vervalt hij en telt hij daarna niet meer mee.
Meer over wat je met overwaarde kunt, lees je op de pagina over overwaarde van je huis.
Begin bij een realistische verkoopprijs
Elke som in dit artikel begint bij de verkoopprijs, en die weet je pas echt als je huis verkocht is. Wil je vooraf een betrouwbaar vertrekpunt? Een van onze makelaars bekijkt de woning en vertelt je wat hij op dit moment realistisch waard is.
Gratis waardebepalingStaat de overwaarde op 1 januari op je rekening?
Box 3 kijkt naar je vermogen op 1 januari. Verkoop je in november en krijg je de sleutel van je nieuwe huis pas in februari, dan staat de overwaarde over de jaarwisseling op je rekening en telt hij dat jaar mee als spaargeld.
Wat dat kost, valt mee.
Met de percentages die de Belastingdienst voor 2026 hanteert (voorlopig 1,28% rendement op banktegoeden, tarief 36%, heffingsvrij vermogen € 59.357 per persoon) kost elke € 10.000 spaargeld boven de vrijstelling je ongeveer € 46 per jaar.
Staat de € 212.000 uit het voorbeeld op 1 januari op de rekening van fiscale partners zonder ander spaargeld, dan is de box 3-heffing ongeveer € 430. Voor een alleenstaande ongeveer € 700. De percentages voor 2027 zijn nog niet bekend, dus zie dit als orde van grootte.
Laat de jaarwisseling daarom niet bepalen wanneer je overdraagt. Een paar honderd euro box 3 weegt niet op tegen een overhaaste aankoop of een transportdatum waardoor je dubbele lasten hebt. Het ligt anders als je de overwaarde belegt: voor overige bezittingen rekent de Belastingdienst in 2026 met 6% rendement, en dan loopt de heffing ruim vier keer zo hard op.
Eerst kopen, dan verkopen: twee huizen in box 1
Heb je al een nieuw huis en staat het oude leeg te koop, dan blijft het oude huis fiscaal je eigen woning. Volgens de Belastingdienst mag dat tot en met drie jaar na het kalenderjaar waarin je vertrok.
Verlaat je het huis in mei 2026, dan houd je renteaftrek op beide hypotheken tot en met 31 december 2029. Voorwaarde is wel dat het huis leeg staat en te koop staat.
Dubbele lasten blijven dubbele lasten: je betaalt twee keer rente, gemeentelijke lasten en energie. De aftrek geeft je een deel van die rente terug.
Verkopen en daarna huren
Ga je na de verkoop huren, dan verdwijnt de hypotheek en daarmee de renteaftrek. De overwaarde komt vrij besteedbaar op je rekening en valt elk jaar in box 3, niet alleen op één jaarwisseling.
Dit speelt bij senioren die van een eengezinswoning naar een huurappartement gaan. In Apeldoorn is het tekort aan seniorenwoningen met een kleine tuin groot.
Ga je daardoor eerst huren, houd er dan rekening mee dat je eigenwoningreserve drie jaar blijft staan. Koop je binnen die drie jaar alsnog, bijvoorbeeld een van de 55-plus woningen in Apeldoorn, dan telt je overwaarde bij die aankoop mee.
Huis verkopen: belasting en je aangifte
De verkoop zelf kost je geen belasting, maar je moet hem wel opgeven. Dat gaat in drie stappen:
- Voorlopige aanslag aanpassen. Krijg je elke maand een voorlopige teruggaaf voor je hypotheekrente? Geef de verkoop dan direct door via Mijn Belastingdienst. Anders krijg je geld terug voor rente die je niet meer betaalt, en moet je dat later terugbetalen.
- Aangifte over het jaar van verkoop. Bij de eigen woning vul je de verkoopprijs, de verkoopkosten en de afgeloste hypotheek in. Eigenwoningforfait en renteaftrek tellen tot de dag van overdracht bij de notaris. Daarmee legt de Belastingdienst ook je eigenwoningreserve vast.
- Nieuw huis gekocht? Geef dan in dezelfde aangifte de koopprijs, de aankoopkosten en de nieuwe hypotheek op.
Bewaar de afrekening van de notaris en de facturen van de verkoopkosten. Die heb je voor alle drie de stappen nodig.
Bijzondere situaties
- Geërfd huis: de erfgenamen betalen erfbelasting over de WOZ-waarde min de hypotheek. Je mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar erna. Tot de verkoop valt het huis bij hen in box 3.
- Verhuurd huis of tweede woning: die valt in box 3. De verkoopwinst is onder de huidige wet niet belast.
- Scheiding: wie in het huis blijft, wie de hypotheek overneemt en hoe de overwaarde wordt verdeeld, heeft gevolgen voor de eigenwoningreserve van jullie allebei. Lees meer bij huis verkopen na een scheiding.
- Verkoop met verlies: zie de veelgestelde vragen hieronder.
Huis verkopen en belasting op de overwaarde in 2027 en 2028
Een belasting op de overwaarde van je eigen woning vanaf 2027 of 2028 bestaat niet, en er ligt ook geen wetsvoorstel voor. De eigen woning blijft in box 1 en de verkoopwinst blijft onbelast.
Wat wel speelt, is de Wet werkelijk rendement box 3. De Tweede Kamer nam die op 12 februari 2026 aan.
Voor tweede woningen en vakantiewoningen betekent het voorstel dat de winst bij verkoop belast wordt. De Eerste Kamer heeft de stemming in juni 2026 aangehouden, en op Prinsjesdag 2026 legde het kabinet vier scenario’s voor, waaronder een volledige vermogenswinstbelasting vanaf 2030. De stand op 30 september 2026: niets is definitief, en of 2028 als ingangsdatum overeind blijft, is onzeker.
Heb je een tweede woning, verkoop die dan niet in een haast om een wet voor te zijn die er nog niet is. Wacht op een aangenomen tekst, en laat je daarna rekenen wat het in jouw situatie scheelt.
Verkoop en nieuwe hypotheek in één gesprek
Fiscaal gunstig verkopen draait om twee dingen: een goede verkoopprijs en een nieuwe hypotheek die rekening houdt met je eigenwoningreserve. Bij GOOS Makelaardij zitten verkoop, aankoop en hypotheek onder één dak, met onafhankelijk hypotheekadviseur Lex de Vries. Zie hypotheekadvies bij GOOS, of lees hoe wij jouw huis verkopen in Apeldoorn aanpakken.
Vragen over de verkoop van jouw huis, of wil je weten wat je overwaarde wordt? Bel GOOS Makelaardij op 055 522 2277.
Veelgestelde vragen over huis verkopen en belasting
Ja, in de aangifte over het jaar van verkoop: verkoopprijs, verkoopkosten en afgeloste hypotheek. Daarmee legt de Belastingdienst je eigenwoningreserve vast. Krijg je een maandelijkse voorlopige teruggaaf, pas die dan direct na de overdracht aan.
Blijft er na de verkoop een restschuld over, dan telt die als schuld in box 3. De rente is niet aftrekbaar. Alleen wie tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 met verlies verkocht, mag de rente over de restschuld nog maximaal 15 jaar aftrekken.
Dat mag, maar het verschil geldt als schenking. De Belastingdienst neemt daarvoor de WOZ-waarde als uitgangspunt: WOZ-waarde min de koopprijs is het bedrag waarover je kind mogelijk schenkbelasting betaalt. Daarnaast betaalt je kind overdrachtsbelasting. Leg de afspraken vast bij de notaris.
Nee. Overwaarde die je in je volgende eigen woning stopt, blijft in box 1 en is onbelast. Gevolgen zijn er alleen als het geld op 1 januari op je rekening staat, of als je meer leent dan de bijleenregeling toestaat. Over dat deel is de rente niet aftrekbaar.